Resumen: La Ley 57/1968 garantiza al comprador la devolución de las cantidades anticipadas para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el tiempo convenido, de modo que la responsabilidad de las entidades de crédito solo nace en esos mismos casos, no en los de resolución o extinción del contrato por otras causas distintas del incumplimiento del vendedor, como es la imposibilidad del comprador de pagar el precio. La norma no ampara a compradores que persisten en su voluntad de adquirir la vivienda ya terminada, pero por un precio inferior al pactado. En el caso, se solicita la devolución de las cantidades anticipadas varios años después de haber vencido el plazo de entrega y de que la vivienda estuviera en disposición de ser entregada pero antes de que se les emplazara para escriturar; inexistencia de incumplimiento previo de la promotora, pues si los compradores no formalizaron la compraventa en las condiciones pactadas una vez que la vivienda estaba terminada y en disposición de ser entregada por contar con licencia de primera ocupación, fue solo porque pretendían una rebaja en el precio aplazado; la pretensión de los demandantes es incumplir el contrato en cuanto al precio pactado y al mismo tiempo responsabilizar al banco. Recurso admisible interpuesto antes de que se fijara doctrina por el Tribunal Supremo.
Resumen: Estima el recurso interpuesto por la arrendataria y desestima la impugnación formulada por la arrendadora, revocando la sentencia y desestimación la demanda de desahucio por falta de pago de cantidades asimiladas a la renta. Recuerda que recae sobre la parte arrendadora la carga de acreditar la existencia de la obligación cuyo incumplimiento postula, de manera que la incertidumbre acerca de si existió o no el pacto en tela de juicio ha de ir en su perjuicio, y ello aun cuando puedan subsistir dudas al respecto. Reconoce que la tasa de recogida de basuras o residuos urbanos ha de ser considerado una cantidad asimilada a la renta, de modo que su impago constituye causa de resolución del contrato de arrendamiento. No obstante, rechaza la validez de la testifical practicada para entender acreditado el pacto verbal por el que la arrendataria asumía el pago de la tasa de basura en la que se funda la demanda interpuesta, destacando la existencia de otros contratos de arrendamiento entre las mismas partes en las que sí se hacía constar por escrito esta obligación y ello ante la negativa de la arrendataria a la asunción de dicha obligación económica, sin que pueda acudirse a la jurisprudencia que se cita, pues el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda se rige por la voluntad de las partes en la actual LAU de 1994, por lo que es necesario el pacto expreso de asunción de dicha obligación.
Resumen: La sociedad demandante, arrendadora, insta la acción de resolución del contrato de arrendamiento sobre inmueble destinado a la venta de instrumentos musicales, por falta de pago de las rentas. El demandado opone que dichas rentas las tiene cobradas la actora por pago que efectuado por la Aseguradora que cubre el siniestro de tal impago. No se estima la defensa dado que el pago por la aseguradora no afecta al a obligación del arrendatario frente a la arrendadora y lo que haya ocurrido en el desarrollo de la relación de seguro, es intrascendente a efecto de lo que ocurra en la relación arrendaticia. El pago por la aseguradora no puede calificarse como pago por tercero porque la Compañía de Seguros abona en cumplimiento de un contrato de seguro y su pago no faculta a la aseguradora a dirigirse contra el arrendatario pues para ello será necesario la cesión del crédito del asegurado a su aseguradora. Por tanto, el demandado adeuda las cantidades reclamadas por rentas.
Resumen: El arrendatario entabla la acción de resolución del contrato de arrendamiento por inhabilidad de la vivienda con reclamación de daños y perjuicios. Conforme a la prueba pericial se acredita la existencia de múltiples humedades en varias zonas de la vivienda junto con otras deficiencias quedando demostrada su inhabilidad y el incumplimiento de la obligación del arrendador. No se acoge la defensa de que tales defectos no pudieron pasar inadvertidos pues no es hasta que comienza a usarse la casa cuando se revelan determinadas deficiencias y muchos otros que en una mera visita visual no se evidencian y no es obligación de los futuros arrendatarios comprobar en sus visitas todas las posibles deficiencias que pueda presentar el inmueble repasando cuidadosamente todos y cada uno de los mecanismos de la vivienda. Debe el arrendador devolver la parte del precio abonado por adelantado, correspondiente al periodo posterior a la resolución contractual en cuanto la parte arrendataria no ha hecho uso de la vivienda en ese periodo y de la fianza. No procede estimar la reclamación de abono del precio del informe pericial ya que el mismo podrá ser reclamado en la tasación de costas.
Resumen: Reclamado el precio pendiente de abonar por la ejecución de una obra, la sentencia del Juzgado declara prescrita la acción, dado carecer de efecto interruptivo las reclamaciones extrajudiciales por ser las litigantes sociedades mercantiles. Se revoca tal decisión y se ampara el efecto interruptivo por tales reclamaciones porque el hecho de ser comerciantes las partes del contrato, (contratista y dueño de la obra) no convierten el contrato de ejecución de obra en un contrato mercantil que deba regirse por una inexistente regulación del Código de Comercio. Fijado el importe de la cantidad pagada, esta es inferior al valor del a obra y se adeuda, así como los gastos derivados por el impago de unos pagarés. No procede otorgar un lucro cesante porque ante las diferentes desavenencias, ambas contratantes consintieron la resolución del contrato, sin que existiera por ninguna de ellas oposición al cese de relaciones contractuales, existiendo una voluntad concurrente de no cumplir lo pactado dejando sin efecto el contrato para el futuro. Procede declarar el crédito (concursal no concurrente) porque la falta de inclusión del crédito en la lista de acreedores no ha supuesto su extinción. Pero no procede condenar a la concursada al pago del crédito en este concurso, porque la reclamación ha sido extemporánea, posterior a cualquiera de los momentos que permiten la inclusión y satisfacción del crédito en el concurso.
Resumen: Los actores justifican su legitimación para entablar la acción de desahucio por precario al haber adquirido la vivienda por contrato de compraventa de la sociedad vendedora, declarada en concurso voluntario, en fase de liquidación, por medio de sus administradores concursales y al Notario autorizante le exhibieron todas las resoluciones dictadas en el concurso y dicha escritura pública fue inscrita en el Registro de la Propiedad. Los demandados defienden ostentar título por un contrato de compraventa con la entidad concursada, pero ello no reporta derecho de posesión pues aparte de que fue adquirida por una sociedad mercantil (de la que el demandado era administrador) ajena al presente procedimiento es que dicho contrato está resuelto en el propio proceso concursal, luego es un titulo no válido ni eficaz y por tanto es procedente el desahucio por precario.
Resumen: Desestima el recurso y confirma la sentencia que declaró haber lugar a la resolución del contrato y condenó al pago de las rentas debidas. Recuerda que para que un arrendatario se desvincule de un contrato de arrendamiento no es suficiente con acreditar que ya no vive en dicho domicilio ya que debe acreditar que el mismo lo ha abandonado dando por resuelto el contrato y poniendo la posesión de la vivienda a disposición del arrendador. Es posible mantener la posesión, en definitiva, la disponibilidad de esa vivienda aunque se ocupe otra, porque mientras el arrendador no recupere dicha posesión, carecerá de ella y esa recuperación no depende de un conocimiento más o menos aleatorio o presumible de si el arrendatario sigue ocupando la vivienda, resida en ella permanente u ocasionalmente sino de una actuación del propio arrendatario que inequívoca y materialmente revele que ha puesto fin a la ocupación y transmitido la posesión al arrendador conocedor y receptor de esa voluntad. Aunque el contrato permitía el desistimiento del arrendatario a partir de los seis meses del contrato, la comunicación realizada por el arrendatario que abandonó la vivienda no fue acompañada de la entrega de la posesión y no implica novación contractual respecto al pago de las rentas, pues conforme a copiosa doctrina jurisprudencial, la novación nunca se presume ni puede deducirse de meras conjeturas, sino que debe constar de inequívoco una voluntad novatoria.
Resumen: Participaciones preferentes. Caducidad de la acción. Dies a quo. El cómputo del plazo de cuatro años para el ejercicio de la acción de nulidad empieza a correr desde la consumación del contrato y no antes, sin perjuicio de que en la contratación de una participación preferente pueda ser que al tiempo de la consumación del negocio todavía no haya aflorado el riesgo congénito al negocio cuyo desconocimiento podía viciar el consentimiento prestado. En tales casos el momento de inicio del cómputo del plazo debe referirse a aquel en que el cliente hubiera podido tener conocimiento de la existencia de dicho error o dolo. En asuntos semejantes referidos a comercialización de participaciones preferentes, tal conocimiento se ha referenciado al momento en que la entidad emisora tuvo que ser intervenida por el FROB, que en el caso que nos ocupa fue el 30 de septiembre de 2011. En el presente caso, interpuesta la demanda el 29 de mayo de 2017, resulta que ya habrían transcurrido los cuatro años para el ejercicio de la acción. Es más, los demandantes presentaron el 27 de agosto de 2012 una reclamación ante el Instituto Gallego de Consumo que demuestra que ya entonces eran conscientes del error padecido. Se declara la caducidad de la acción por error vicio. El incumplimiento de las obligaciones de información por la entidad bancaria puede dar lugar a la anulabilidad por error o a una indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento pero no a la resolución del contrato.
Resumen: En relaciones contractuales complejas como son las derivadas de contratos bancarios, financieros y de inversión, la consumación del contrato, a efectos de determinar el momento inicial del plazo de ejercicio de la acción de anulación del contrato por error o dolo, no puede quedar fijada antes de que el cliente haya podido tener conocimiento de la existencia de dicho error o dolo. El día inicial del plazo de ejercicio de la acción será, por tanto, el de suspensión de las liquidaciones de beneficios o de devengo de intereses, el de aplicación de medidas de gestión de instrumentos híbridos acordadas por el FROB, o, en general, otro evento similar que permita la comprensión real de las características y riesgos del producto complejo adquirido por medio de un consentimiento viciado por el error. En asuntos similares al litigioso dicha fecha se ha fijado en el momento en el que la entidad emisora tuvo que ser intervenida por el FROB, en el caso, el 30 de septiembre de 2011. Como quiera que la demanda se presentó el 8 de junio de 2017, resulta patente que la acción de anulación por error vicio del consentimiento estaba caducada. Aun de entenderse que la acción resolutoria había sido ejercitada en la demanda, según reiterada doctrina de la sala, la misma no puede prosperar porque el incumplimiento del deber de información podría dar lugar a una acción de anulabilidad o a la indemnizatoria pero no a la resolución del contrato por incumplimiento.
Resumen: El Juzgado desestima la demanda interpuesta por el vendedor contra la compradora y otra sociedad a la que aquella le vendió los terrenos objeto de la compraventa (con precio parte en dinero y otra como dación en pago de vivienda futura), en la que se pedía como principal, la entrega de la vivienda futura, y subsidiariamente, de no ser posible, se declare resuelta la compraventa de vivienda futura en dación en pago, por incumplimiento de los demandados. La Sala desestima la acción principal, pues la compradora inicial ningún poder ostenta sobre la urbanización realizada sobre el terreno que le vendieron los actores y que luego vende a la codemandada, y tampoco es posible condenar a esta otra sociedad por ser un tercero en el contrato de vivienda futura. Se rechaza que el contrato de venta entre las ssociedades codemandadas se haya realizado en fraude y perjuicio para la actora, dada la falta de solvencia para construir de la compradora originaria y que el precio por el que vende es acorde al mercado. La acción subsidiaria, se acoge, ya que la entrega de la vivienda, como dación en pago, constituía una parte del precio de la compraventa y su impago, aunque sea parcial, frustra las legítimas expectativas del vendedor; aunque como el inmueble ha sido transmitido a un tercero, se sustituye el efecto restitutorio de la resolución contractual por la indemnización de daños equivalente al precio en que se valoró la vivienda, condena que limita a la compradora inicial, no al tercero.
